Cuando se firma un crédito con garantía hipotecaria, la entidad financiera suele introducir una cláusula en la escritura de préstamo por la que la persona consumidora tiene que pagar un porcentaje del dinero prestado en concepto de «comisión de apertura».
Este porcentaje que se paga al banco por el hecho de conceder la hipoteca suele variar entre el 0,25% y el 1% de la cuantía del crédito. Realmente esta comisión de apertura no suele obedecer a ningún gasto real por la gestión de la hipoteca, a pesar de que los bancos sostengan que dicho importe remunera gastos del estudio de viabilidad para la concesión del préstamo.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea se pronunció sobre la validez o nulidad por abusiva de la cláusula de comisión de apertura de un crédito con garantía hipotecaria en la Sentencia de 16 de julio de 2020, declarando lo siguiente:
- La comisión de apertura no puede considerarse una prestación esencial de un préstamo hipotecario por el mero hecho de que tal comisión esté incluida en el coste total.
- El juzgado nacional debe llevar a cabo el control de transparencia de dicha cláusula.
- La legislación impone que la cláusula en cuestión sea comprensible para la consumidora no solo en un plano gramatical, sino también que el contrato exponga de manera transparente el funcionamiento concreto del mecanismo al que se refiere la cláusula de que se trate, así como, en su caso, la relación entre ese mecanismo y el prescrito por otras cláusulas, de manera que la consumidora esté en condiciones de valorar, basándose en criterios precisos e inteligibles, las consecuencias económicas que se deriven para ella.
- El juez o la jueza nacional debe comprobar, tomando en consideración el conjunto de circunstancias en torno a la celebración del contrato, si la entidad financiera comunicó al consumidor o consumidora los elementos suficientes para que adquiera conocimiento del contenido y del funcionamiento de la cláusula que le impone el pago de una comisión de apertura, así como de su función dentro del contrato de préstamo. De este modo, el consumidor o consumidora tendrá conocimiento de los motivos que justifican la retribución correspondiente a esta comisión y podrá valorar el alcance de su compromiso y, en particular, el coste total de dicho contrato.
- Existe un desequilibrio importante entre las partes cuando el banco no demuestre que la comisión de apertura responde a servicios efectivamente prestados y a gastos en los que haya tenido que incurrir por el otorgamiento de la escritura.
En este sentido ya se pronunció la Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas (Sección 4ª) de fecha 21 de julio de 2020, declarando abusiva y, por tanto, nula la cláusula de comisión de apertura, por lo que procede la devolución de lo abonado por este concepto.
El razonamiento es el siguiente:
«Una comisión de apertura no puede considerarse una prestación esencial de un préstamo hipotecario por el mero hecho de que tal comisión esté incluida en el coste total de este (…) En estas circunstancias, incumbe al juez nacional comprobar, tomando en consideración el conjunto de circunstancias en torno a la celebración del contrato, si la entidad financiera ha comunicado al consumidor los elementos suficientes para que este adquiera conocimiento del contenido y del funcionamiento de la cláusula que le impone el pago de una comisión de apertura, así como de su función dentro del contrato de préstamo.
De este modo, el consumidor tendrá conocimiento de los motivos que justifican la retribución correspondiente a esta comisión (…) y podrá, así, valorar el alcance de su compromiso y, en particular, el coste total de dicho contrato (…) una cláusula de un contrato de préstamo celebrado entre un consumidor y una entidad financiera que impone al consumidor el pago de una comisión de apertura puede causar en detrimento del consumidor, contrariamente a las exigencias de la buena fe, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato, cuando la entidad financiera no demuestre que esta comisión responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido, extremo cuya comprobación incumbe al órgano jurisdiccional remitente», Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (Sala Cuarta) de 16 de julio de 2020.
En el presente caso, NO SE HA ACREDITADO LA INFORMACIÓN PRECONTRACTUAL previa relativa a la comisión de apertura. Aunque es clara, NO SUPERARÍA EL DOBLE CONTROL DE TRANSPARENCIA. Igualmente falta la prueba necesaria acerca de los servicios efectivamente prestados y gastos en los que se ha incurrido. Procede decretar su NULIDAD CON DEVOLUCIÓN DE LAS SUMAS ABONADAS».
Por lo tanto, con esta reciente sentencia dictada por el TJUE, se ha abierto la posibilidad para las consumidoras de que se declare la nulidad de la cláusula de comisión de apertura de la hipoteca y se devuelvan las cantidades abonadas por ese concepto.
