¿Cómo extinguir un contrato de arrendamiento de vivienda de los conocidos como «renta antigua»?
Estos contratos de arrendamiento de vivienda son los celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.
Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de la vivienda, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario.
Es decir, se deja a la decisión del arrendatario la duración del contrato de alquiler, por lo que normalmente estos finalizan cuando el inquilino fallece.
A continuación, una breve reflexión sobre algunas de estas posibilidades.
I.- Extinción.
El arrendatario no tendrá derecho a la prórroga en los siguientes casos:
1º.- Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio, o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.
2º.- Cuando el arrendador proyecte el derribo del inmueble para edificar otro que cuente, al menos, con un tercio más de las viviendas que en aquel hubiera y una, como mínimo, si no las hubiera en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de locales de negocio si en el inmueble para derribar los hubiera.
3º.- Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, o el local de negocio permanezca cerrado por igual plazo, a menos que la desocupación o cierre obedezca a justa causa.
4º.- Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades.
5º.- Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de presentación de la demanda, hubiera tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de uso o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada.
II.- Subrogación.
Una vez fallecido el arrendatario, no siempre se extingue el contrato. Existe un derecho de subrogación de algunos de sus familiares que les permitiría continuar en la vivienda.
La subrogación solo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario o de los hijos que hubieran convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, podrán subrogarse los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y hubieran convivido con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.
Para que la subrogación sea válida se exige la comunicación formal, en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento del arrendatario, del hecho mismo de su muerte y de la persona que desea subrogarse. Si no se produce esta comunicación formal podrá extinguirse el arrendamiento. En todo caso, el contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado.
III.- Otras facultades del arrendador.
IBI
Podrá exigir del arrendatario el importe total de la cuota del impuesto sobre bienes inmuebles (contribución) que corresponda al inmueble arrendado. Se pueden reclamar los recibos de IBI correspondientes a los últimos cinco años y, en caso de impago, podrá extinguirse el contrato de arrendamiento.
Actualización de la renta.
La renta del contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario. La renta a estos efectos se determinará aplicando sobre el valor catastral del inmueble arrendado unos porcentajes establecidos legalmente. Una vez más, de producirse el impago de esta renta, el arrendador tendría derecho a extinguir el contrato.
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