1.- ¿Puede permanecer cerrado con llave el portal del edificio?
Las puertas previstas como salida de planta o de edificio y las previstas para la evacuación de más de 50 personas serán abatibles y su sistema de cierre no actuará mientras haya actividad en las zonas para evacuar, o consistirá en un dispositivo de fácil y rápida apertura desde el lado del que provenga dicha evacuación, sin tener que utilizar una llave.
2.- Los bajos comerciales de un edificio sin ascensor están exentos por los estatutos del pago de «gastos de conservación, limpieza e iluminación de portales y escaleras». Si se acuerda instalar un ascensor, ¿deben abonar la instalación?
¿Podría considerarse una obra de innovación? La instalación de un ascensor en un edificio que carece de él ha de ser asumida por todos los propietarios; no estaría incluida dentro de la cláusula de exoneración referente a «conservación». La instalación del ascensor se considera necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble; por tanto, no se trataría de una innovación innecesaria y habría de ser abonada por todos los propietarios.
3.- ¿Para instalar el gas ciudad sigue siendo necesaria la unanimidad?
La instalación de las infraestructuras comunes de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación. La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieran votado expresamente en la junta a favor del acuerdo. Sin embargo, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiriese aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiese correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
4.- ¿Puede negársele a la propiedad de los bajos la instalación de una chimenea para salida de humos?
Entendemos que la instalación de una tubería de salida de gases o evacuación de humos que atravesase un elemento común del inmueble es una obra de trascendencia y necesitaría la doble mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas. [vc_separator type='transparent' position='center' color='' thickness='' up='' down='']
5.- ¿Es posible que un patio de luces tenga la consideración de elemento privado?
Como norma general, los patios de luces son elementos comunes. Sin embargo, habría que consultar el título constitutivo por si en él se hubiese configurado como un elemento privativo.
Es una obligación de la comunidad de propietarios realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad. Podemos considerar obras necesarias aquellas que alteran la situación preexistente de las cosas y que, aun cuando estén dirigidas a la conservación del inmueble, provocan un cambio en su estructura o en el destino de sus elementos y partes comunes, siendo en todo caso convenientes, e incluso en ocasiones necesarias, para el más adecuado uso y disfrute del inmueble.
Estas obras abarcan no solo la reparación de aquellos elementos que lo requieran por uso o transcurso del tiempo, sino también cuando afecten a la habitabilidad y seguridad de la edificación a fin de mantener en las mismas condiciones todos los servicios comunes existentes en cada comunidad. Estas obras deberán ser aprobadas por acuerdo adoptado en junta con el quorum que sea necesario según el caso concreto en que nos encontremos. Aunque es cierto que la obligación alcanza a la comunidad de propietarios en lo que respecta a la ejecución de las obras, la oposición injustificada de algún vecino a su realización implica una responsabilidad individual para este. Para determinar si las obras son necesarias o de mejora, podemos atender a los siguientes criterios:
a) Determinar su perentoriedad.
b) Perjuicios que puedan producir a personas o bienes por su tardía o no ejecución.
Constituye una obligación incondicional para todos los propietarios satisfacer los gastos derivados de las obras necesarias, sean de mantenimiento o conservación, ordinarias o extraordinarias. La repercusión de los gastos se realiza conforme a las disposiciones del título constitutivo, es decir, en función del porcentaje de titularidad (cuotas de participación) en la comunidad asignado a cada copropietario. Asimismo, tendrán carácter obligatorio y no requerirán acuerdo previo de la junta de vecinos las obras requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan o trabajen personas con discapacidad o mayores de setenta años y que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
