¿Qué es una cláusula suelo?
Es una cláusula que establece el tipo de interés en tu préstamo hipotecario, normalmente la CLÁUSULA TERCERA BIS. TIPO DE INTERÉS VARIABLE.
La redacción normalmente es “En ningún caso el tipo de interés nominal anual resultante de cada variación podrá ser superior al 12,50% ni inferior al 3,50%(…)”.
Esta disposición establece un tipo mínimo de referencia y constituye una cláusula limitativa a la variabilidad del tipo de interés, conocida como ‘’cláusula suelo’’, la cual no aparece identificada como tal, pues no se designa con el nombre que coloquialmente se le conoce: cláusula suelo, lo que podría posibilitar ser detectada por el consumidor, sino que aparece difuminada dentro del apartado destinado a los intereses ordinarios, sin ningún tipo de epígrafe ni advertencia de su exigencia y sin que en su redacción se destaque nada, en orden a sus caracteres gráficos.
Esta redacción hace totalmente ilocalizable dicha cláusula para un consumidor medio que accede al préstamo con garantía hipotecaria.
Además, a cambio, y para que el consumidor crea que exista una contraprestación, se incluye una cláusula de máximos o ‘’techo’’, que supondría que, ante una subida de los tipos de interés, se produzca un supuesto beneficio para el consumidor y un perjuicio para la entidad, ya que no podrá aplicar un interés superior a aquél que se establece.
Sin embargo, la cláusula que impide la subida de tipos de interés lo hace a partir de un hecho absoluta y totalmente irreal: que los tipos de interés suban del 12,50%.
Este techo no se aplica nunca en la vida del contrato, siendo las entidades financieras conocedoras de que el interés aplicable nunca superaría ese 12,50%, en consecuencia, no existe operatividad práctica de la indicada cláusula techo
¿Por qué son nulas las cláusulas suelo?
Se ejercitará la acción de nulidad de la cláusula suelo integrada en el contrato de préstamo hipotecario, la cual constituye una condición general de contratación definida en la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC).
Las mismas se conceptúan como «las cláusulas predispuestas cuya incorporación al contrato sea impuesta por una de las partes, con independencia de la autoría material de las mismas, de su apariencia externa, de su extensión y de cualquier otra circunstancia, siendo redactadas con la finalidad de ser incorporadas a una pluralidad de contratos.»
Así, por una parte, la entidad financiera redacta unilateralmente el contrato, y, sin alternativa alguna para el consumidor, incluye las cláusulas que considera convenientes; negociando únicamente la suma prestada, las cuotas y los plazos de devolución en función del interese hizo o variable. Negociación individual que no excluye la aplicación de la normativa citada.
Conforme al art. 82.1 (LCGC) son cláusulas abusivas «todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato».
En el caso concreto de las cláusulas suelo debe existir una proporción entre la «comunicación» que hiciera la entidad financiera del contenido de la cláusula y «su importancia en el desarrollo razonable del contrato».
Las entidades les dan un tratamiento impropiamente secundario, teniendo en cuenta de que las cláusulas «no llegaban a afectar de manera directa a las preocupaciones inmediatas de los prestatarios, lo que incide en falta de claridad de la cláusula, al no ser percibida por el consumidor como relevante al objeto principal del contrato».
La razón de que la cláusula suelo deba ser objeto de una «especial» comunicación al cliente es que su efecto -más o menos pronunciado según los tipos en vigor y según la «altura» del suelo- es que «convierte un préstamo a interés variable en un préstamo a interés mínimo fijo, que hace que el consumidor no pueda beneficiarse de todas las reducciones que sufra el tipo de referencia (el euríbor)».
Es decir, la cláusula suelo puede inducir a error al cliente sobre un aspecto fundamental del contrato y llevarle a adoptar una decisión irracional, esto es, elegir una oferta cuyo tipo variable es inferior pero que, por efecto de la cláusula-suelo, en realidad lo es a un tipo superior durante la vida del contrato que otra oferta a tipo variable «puro» con un diferencial superior, pero que se aprovecha de las bajadas en el tipo de referencia ilimitadamente.
¿En qué consiste el procedimiento judicial?
La solicitud de nulidad de cláusulas abusivas se tramitará por el Procedimiento Ordinario. Este procedimiento se inicia mediante demanda que debe ser contestada por la entidad financiera en un plazo de 20 días, pasado este plazo se cita a las partes a una Audiencia Previa al juicio en la que se intenta llegar a un acuerdo, y en caso de no ser esto posible se proponen la prueba para su práctica en el acto del juicio (interrogatorio de las partes, prueba documental, pericial, etc) y se señala fecha para su celebración de acuerdo con la agenda del Juzgado que corresponda.
