¿Cuál es la cláusula que establece el pago de los gastos hipotecarios por el consumidor?
Los préstamos con garantía hipotecaria establecen normalmente en su cláusula Quinta:
«Gastos a cargo del prestatario. Serán de cuenta y cargo de la parte prestataria»:
1. Los gastos de tasación del inmueble que se hipoteca en la presente escritura.
2. Los aranceles notariales relativos a la hipoteca que se constituye en la presente escritura (…) Los aranceles de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad (…).
3. Los gastos de gestoría por la preparación de firma y tramitación de liquidación de impuestos de constitución de la hipoteca (…)”.
Qué gastos se reclaman?
Los gastos de constitución de un préstamo con garantía hipotecaria se componen de los gastos de notaría, los gastos de registro, de gestoría y de tasación, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Estos pagos corresponden a abonos que deben de hacerse a terceros -no a la persona prestamista- cómo honorarios por su intervención profesional con relación al contrato de préstamo hipotecario.
Con la aprobación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, se determinó quien debía pagar los gastos de constitución de un crédito con garantía hipotecaria.
Esta norma establece los gastos que corresponden a la entidad financiera y los que corresponden al/a la cliente.
La entrada en vigor de la Ley fue el pasado día 16 de junio de 2020, por lo tanto, se debe diferenciar entre hipotecas firmadas antes de esa fecha y las firmadas con posterioridad.
Reembolso de los gastos en préstamos con garantía hipotecaria anteriores al 16/06/2019
Arancel Notarial. Las escrituras del otorgamiento y modificación del préstamo serán abonadas por mitad, mientras que la de cancelación de la hipoteca correrá a cargo de la persona prestataria. Las respectivas copias, de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.
Arancel del Registro de la Propiedad. La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este a quien corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa a la persona prestataria, por lo que a la misma le corresponde este gasto.
Gastos de gestoría. Procede el reembolso del 100% del gasto.
Gastos de tasación. Procede el reembolso del 100% del gasto.
¿Por qué es una cláusula abusiva?
El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en sentencia número 46/2019, do 23 de enero declaró la abusividad de las cláusulas que imponen al consumidor en su totalidad el pago de los gastos derivados de la escritura de préstamo hipotecario.
La sentencia del TJUE del 16 de julio de 2020, en los asuntos acumulados C224/19 y C 259/19, establece la obligación de la banca de devolver todos los gastos hipotecarios abusivos, con la condición de que las disposiciones del Derecho nacional aplicables a este efecto impongan al consumidor el abono de la totalidad o de una parte de esos gastos.
