Cal é a cláusula que establece o pago dos gastos hipotecarios polo consumidor?
Os préstamos con garantía hipotecaria establecen normalmente na súa cláusula Quinta:
Gastos a cargo do prestatario. Serán de conta e cargo da parte prestataria:
1. Os gastos de tasación do inmoble que se hipoteca na presente escritura.
2. Os aranceis notarais relativos á hipoteca que se constitúe na presente escritura (…) Os aranceis de inscripción da hipoteca no Rexistro da Propiedade (…).
3. Os gastos de xestoría pola preparación da firma e a tramitación de liquidación de impostos da constitución da hipoteca. (…)”.
Qué gastos se reclaman?
Os gastos de constitución dun préstamo con garantía hipotecaria compóñense dos gastos de notaría, os gastos de rexistro, de xestoría e de taxación, ademais do Imposto de Actos Xurídicos Documentados. Estes pagos corresponden a abonos que deben de facerse a terceiros -non á persoa prestamista- como honorarios pola súa intervención profesional con relación ao contrato de préstamo hipotecario.
Coa aprobación da Lei 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora dos Contratos de Crédito Inmobiliario, determinouse quen debía pagar os gastos de constitución dun crédito con garantía hipotecaria. Esta norma establece os gastos que corresponden á entidade financeira e os que corresponden ao/á cliente. A entrada en vigor da Lei foi o pasado día 16 de xuño de 2020, polo tanto, débese diferenciar entre hipotecas asinadas antes desa data e as asinadas con posterioridade.
Reembolso dos gastos en préstamos con garantía hipotecaria anteriores ao 16/06/2019
Arancel Notarial. As escrituras de outorgamento e modificación do préstamo serán abonadas por metade, mentres que a de cancelación da hipoteca correrá a cargo da persoa prestataria. As respectivas copias, das distintas escrituras notariais relacionadas co préstamo hipotecario deberá abonalas quen as solicite, en tanto que a solicitude determina o seu interese.
Arancel do Rexistro da Propiedade. A garantía hipotecaria inscríbese a favor do banco prestamista, polo que é a este a quen corresponde o pago dos gastos que ocasione a inscrición da hipoteca no Rexistro da Propiedade. En cambio, a inscrición da escritura de cancelación interesa á persoa prestataria, polo que á mesma lle corresponde este gasto.
Gastos de xestoría. Procede o reembolso do 100% do gasto.
Gastos de tasación. Procede o reembolso do 100% do gasto.
Por qué é unha cláusula abusiva?
O Pleno da Sala do Civil do Tribunal Supremo, en sentencia número 46/2019, do 23 de xaneiro declarou a abusividade das cláusulas que impoñen ao consumidor na súa totalidade o pago dos gastos derivados da escritura de préstamo hipotecario.
A sentenza do TJUE do 16 de xullo de 2020, nos asuntos acumulados C224/19 e C 259/19, estableceu a obrigación da banca de devolver todos os gastos hipotecarios abusivos, coa condición de que as disposicións de Dereito nacional aplicables a este efecto impoñan ao consumidor o abono da totalidade ou dunha parte deses gastos.
